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价微降、量止跌 7月北京二手房进入“超稳态”?

2019-08-08  来源:  作者:长乐新闻

今天,我爱我家、贝壳研究院、中原地产、麦田房产等机构的统计数据显示,今年7月,北京二手房网签量、成交价格等各项数据与6月保持平衡,市场整体趋向稳定。今年3月“小阳春”之后的市场下行态势基本结束。业内人士称,北京二手房市场升温的空间并不大,今年市场走势或与去年相似。

7月二手住宅网签12014套

据我爱我家研究院统计,截至7月30日,7月北京二手住宅共网签12014套,环比6月增长2%,同比去年7月下降15.26%。7月网签量止跌,与6月基本持平,但低于去年同期。

存量住宅经纪机构交易量预测值(用1-28日交易量同比例推测全月交易量)方面,7月环比增长6.86%,同比下降20.71%,市场略好于6月,但不如2018年同期。值得注意的是,北京经纪机构的二手住宅交易量,在今年3月达到了近一年的高峰,4-6月持续下滑,但下滑幅度逐步收窄,7月则止住下滑趋势,较6月小幅增长,市场整体趋势为止降趋稳。

另据贝壳研究院的统计显示,截至7月30日,7月北京链家二手房实时成交环比下降4%。从成交房源来看,低总价、中小面积房源占比增加。在政策保持严厉、信贷收紧的情况下,改善需求难以持续释放。表现在成交上,1000万以上总价段房源成交量出现回落,下降0.6个百分点,400万以下房源成交量占42%,为近半年最高;90平方米以下房源成交量占比增加1%。成交房源套均面积80.6平方米,为近半年的最小值。整体来看,市场上低总价、小面积刚需占比提升。

从区域成交情况来看网赚妈妈,来自北京中原统计数据显示,朝阳区继续领跑区域成交,占全市总成交24%,其次为海淀区和丰台区。从区域成交变化来看,7月密云区成交量涨幅最大,环比上涨18个百分点;而朝阳、海淀、房山等10个区域成交量环比6月均出现不同程度的下降。

市场先行指标上,我爱我家研究院统计数据显示,7月北京二手住宅市场新增房源量环比6月下滑4.20%,同比下降9.37%;新增客源量环比下滑4.69%,同比下降25.26%,新增房源和客源同步下行,市场也不如去年同期,但新增房客比仍为0.45,市场供需关系平稳。此外,7月机构的带看量环比下滑6.10%,由此可见,市场热度依旧不高。

麦田房产分析认为,在楼市政策环境整体未变的背景下,置换需求这类成交主力仍受入市门槛所制约,买方市场特征逐渐明显,卖方降价达不到买方心理价位依然很难成交。

7月二手住宅成交均价环比下跌0.57%

在均价方面,来自我爱我家研究院的统计数据显示,7月北京二手住宅的机构交易均价为56835元/平方米,环比6月小幅下跌0.57%,基本一致,同比去年7月则下跌3.90%。

值得注意的是,北京二手住宅均价在今年3月出现一定上涨后,4月至今一直在5.6万/平方米上下波动,且波动幅度基本在3%以内,整体呈现动态稳定趋势,预计未来这种趋势还将延续。

而从业主报价指数来看,北京中原的统计数据显示,自今年2月报价指数冲高后,报价指数持续走低,不过,7月报价指数有所回升,业主观望情绪出现缓和。

我爱我家研究院统计数据显示,经历4-6月的持续下滑后,目前北京二手住宅月网签量已稳定在1.2万套左右,预计接下来几月还会继续保持这一水平,仅有小幅上下波动。2018年,北京二手住宅也是5月网签1.8万余套,6-9月稳定在1.5万套上下,今年的市场走势或与去年相似。

我爱我家研究院认为,只要政策没有出现转折,北京楼市下半年或将继续保持低温,量价水平在现有的基础上小幅波动。不过,在政策有力的、持续的调控下,北京二手房市场目前也基本回到了“自住”轨道上,投资投机需求罕见,房价保持稳定,购房心态较为理性。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,7月多个口径、维度的数据波动都很小,市场进入“超稳态”阶段,这也将是下半年的市场主基调。北京中原市场研究部亦认为,在二手房“认房认贷”政策及新房持续分流的双重压力下,未来北京二手房市场成交量大幅上涨的可能性不大。